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莫把主題公園當作房企投資附屬物

時間:2019-12-10 來源:中國旅游報 作者:林煥杰 李彬

捷报网球比分网 www.ntyye.com.cn 根據中國主題公園研究院日前發布的數據,隨著市場需求擴大和越來越多的地產商投資涌入,主題公園規模將進一步擴張,而規??燜倮┱攀票鼗嶁緯捎攀ち猶木赫置?,有望實現中國主題公園發展質量的迭代升級。

當前,主題公園發展呈現“群雄逐鹿”的特點,資本角逐呈現白熱化的趨勢。與歐美國家的主題公園發展相比,中國的主題公園投資主體較為特殊,文旅地產成為主題公園投資的中堅力量。大型主題公園運營商過去只有華僑城、長隆、華強方特等少數幾家,近年來,萬達、恒大、保利、世茂、佳兆業、中弘、融創中國、新華聯、雅居樂等多家房企紛紛進軍該領域,主題公園成為房企轉型和追逐利潤的增長極。

從經濟學的視角而言,房企資本青睞主題公園市場主要來自需求和供給兩個方面。

需求角度而言,首先,居民消費習慣的改變和消費能力的提高為主題公園發展提供外部的驅動力。其次,城市交通發展的便捷擴大了休閑娛樂的空間范圍。最后,主題公園的“旅游+休憩”復合型產業特點,大大增強了居民和游客對主題公園的需求。從目標市場的定位來看,我國主題公園根據其投資的規模,市場半徑的覆蓋范圍不同,既有如華僑城、長隆這樣吸引全國游客的作為旅游目的地重要吸引物的主題公園存在,也有針對服務于城市居民,乃至周邊社區居民的單體主題公園的存在。一個成熟的主題公園可以通過客源群體的有效組合來避免季節性的波動。以美國奧蘭多為例,該城市被稱為主題公園之都,整個城市就聚集了不同種類的100多家主題公園,迪士尼在該城市一共投資了4個不同文化主題的園區。該市的主題公園不僅成為海外和美國本土游客的旅游吸引物,更重要的是成為市民日常周末休憩的娛樂休閑場所。

從供給方角度來看,地產轉型也是促使主題公園出現井噴式投資現象的誘發因素。中國地產已經走過了傳統的拿地蓋樓的投資驅動型增長方式,房企紛紛轉型,以改變傳統的以獲取土地為中心的盈利模式。其中,“旅游+地產”的資本運作模式備受房企的青睞。該模式是通過高收益的房地產業為高投入、高投資的旅游項目或主題公園提供穩定的資金保障和風險規避,而成功的旅游產業或者主題公園的投資則可以帶動當地就業、刺激消費,形成商店、醫院和配套社區。

筆者認為,房企投資主題公園具有先天的資本優勢,“公園+地產”是主題公園發展的一種有效的盈利模式。通過地產銷售來反哺主題公園的投資和經營,也是國內主題公園發展過程中常見的現象。對于動輒上千畝的投資項目,大多主題公園在開發上采用“地產反哺商業”的模式,通過地產獲得資金回收再分期對主題公園項目進行投資。近年來,隨著地產政策的緊縮,該模式也面臨著重資本的挑戰。

值得一提的是,房企投資主題公園飽受“目的不純”的詬病。前些年,國內某些大型企業為了逃避房地產調控政策,就是以建設主題公園為名迂回圈地,最終投資于房地產項目。也就是說,有相當一部分主題公園建設并不是把主題公園作為投資為首要目標,而是當成房地產賺取巨額利潤的陪襯和工具、企業取得低價土地的敲門磚,圈地成為企業對主題公園項目啟動真正的動力,這樣主題公園自然地也就淡出企業經營內在目標視線之外,結果,企業為了迫切地能夠成功圈地,就瘋狂扎堆于主題公園領域。本來主題公園建設是個獨立的有廣闊前景的投資領域,但在圈地強大動力機制中卻變為投資附屬物,主題公園投入與建設的目標被扭曲了。

近年來,國家連續出臺了規范主題公園建設的政策,特別是去年4月9日由國家發展改革委、住房城鄉建設部等5部委聯合印發的《關于規范主題公園建設發展的指導意見》提出,要防止一哄而起、盲目發展、重復模仿、同質化競爭,防范地方債務、社會、金融等風險;要嚴控房地產傾向,對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估,嚴格把關審查,防范“假公園真地產”項目之后,主題公園的建設更加規范化。

發展主題公園并非只為了圈地,而是要成為當地經濟發展的真正引擎。如果能夠合理地將主題公園與房地產協同開發,不僅可以刺激當地經濟發展,也可以提高市民的休閑生活品質,構建與人為本的和諧社會。因為主題公園確實有投資大、回收成本周期長等問題,在經營過程中還需要不斷地更新游樂項目等,如果能夠通過建設主題公園拉動地方經濟發展的話,主題公園+地產的模式可以形成新的發展方向。

筆者認為,在未來很長一定時間內,房企投資主題公園的熱度將只增不減。首先,主題公園產品的多元化,平衡了長短期的投資收益。主題公園的投資額較大,回收期較長,盡快盈利可以緩解資金的壓力。其次,自主創新能力是主題公園得以盈利的關鍵。未來,投資方會重歸理性,通過市場的摸索,也會形成適合中國國情的運營管理模式,而擁有自主創新能力將成為房企成功投資主題公園的一個關鍵要素。最后,房企投資主題公園必須要精準定位。根據當地區位經濟發展的實際情況,進行合理的配套投資,是主題公園生存的保障。

誠然,房企在發展主題公園上具備資本的優勢,但是也存在著“地產+主題公園”發展模式單一的缺陷,不易滿足我國消費者多元化的需求。資本合作或是未來主題公園發展的優勢。通過協同合作可以促進主題公園的多元化發展,房企應當與不同的資本合作形成核心競爭力,比如與娛樂產業、傳媒產業、演藝產業、農業等結合,整合各方優勢形成不同特色的主題公園業態。同時,房企在投資主題公園上,不能一味地重資產,輕資本重文創也是發展的一個方向。




責任編輯:宗世杰

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